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2018-10-08 01:45

征战大厅斗牛开挂作弊透视软件:权健战斯威海报:志不渝 恒必成 保级战不容有失

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导 读

  市场进入调整期,房企如何为“过冬”做准备?作者 / 杨科伟、俞倩倩

  步入十月,楼市“秋意”更显著,十一黄金周成交表现不如预期,多地项目开盘去化率显著下降,品牌房企降价促销不断,业主维权事件频发,吸引了更多关注。究竟当前楼市“转冷”有哪些宏观和微观上的表征?房企为应对地产“寒冬”又做了哪些准备,未来还有哪些不确定因素会影响行业的竞争格局?

  01

  城市成交:“金九银十”成交乏力

  二线城市同环比齐跌降温最为显著

  从目前的成交数据来看,市场的降温趋势还是比较明显的。“金九”51个典型城市成交量为3476万平方米,环比下降了7%,与去年同期成交量大体持平,其中二线城市成交下滑最为显著,同环比齐跌,前三季度累计成交也较2017年下降了2%。“银十”虽然尚未结束,但从CRIC监测的国庆期间的周度数据来看,成交情况也不容乐观,31城环比大降近7成跌至历史低位,同比也下降了27%。其中一线和三四线城市基本保持了和去年同期的成交热度,二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码,成交持续乏力,各城市成交量跌多涨少,已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。 02

  项目去化: 7月以来整体去化率保持稳步回落

  二线城市“回调”去化分层现象显著

  从CRIC监测的城市新开盘项目去化变化情况看,基本也印证了以上观点,7月以来,典型一二线城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈稳步下滑趋势,十一黄金周总体去化率仅为54%,较2018年9月下降了14个百分点。其中一线城市的“复苏”趋势还是较为显著的,项目去化率由44%上升至57%,得益于供应的持续放量,此前因严苛调控导致的预售证“堰塞湖”效应正在逐步缓解,部分刚需和改善型需求得到了集中释放,因而项目开盘去化率稳步回升。

  而二线城市基本迎来了全面“回调”,国庆假期的项目去化率仅为53%,略低于总体平均水平,从成交占比来看,这也是导致总体去化率下降的主要原因。此外,去化分层的现象更为显著,城市和项目层面都有体现,福州(楼盘)、苏州(楼盘)、杭州(楼盘)项目去化表现低迷,单个项目的最高去化率基本都不高于50%;而针对高单价或大面积户型的项目,人们观望情绪浓厚,且因购买力受限等因素,去化表现也大不如前。 03

  房企态度:投资拿地更谨慎

  “裁员”、“瘦身”等人事调整不断

  “以价换量”等促销升级

  毋庸置疑,楼市“转冷”的信号已显,无论是短期波动还是长久之势,原来房价飞涨,“闭着眼睛卖房子”的日子都已经一去不复返,房企的态度也由之前的“高歌猛进”转变为“收敛聚焦”、加紧抢收,目的都是为了在市场“凉凉”前,回笼更多的资金,保证现金流。总结当前房企应对地产“寒冬”的措施,大体可以归纳出以下几点特征:

  一是拿地态度日趋谨慎,多数龙头房企明确表态控制拿地收支,放缓拿地节奏。据不完全统计,TOP10企业中半数以上在公开场合明确表示要放缓投资、谨慎拿地。其中也包含碧桂园、恒大、融创等龙头企业。以融创为例,自2016年四季度调控以来,孙宏斌便一直秉持着“看空后市”的姿态,拿地投资也是慎之又慎。此前更是在中期业绩发布会上表示下半年的投资标准依旧是15%净利率,50%IRR,同时控制自有资金支出来严控投资风险。

  二是房企“裁员”、“瘦身”等人事调整传闻不断,同时也不惜重金招揽高校优秀毕业生。行业值此变革之际,业务的收缩聚焦随之而来的便是人员的调整。近几个月来,碧桂园、恒大、泰禾、绿地、万科等全国性房企均有裁员的消息流传。甚至连老牌中介中原地产也在近期传出“降薪过冬”的消息,公开表示,自2018年10月1日起,所有岗位的福利待遇减至五折发放,多部门佣金打八折发放。“控制成本开支,保存实力”成为了许多企业谋求生存的准则。然而与此同时,我们也看到,蓝光打出了“本科生15K起,研究生20K起”的校招标语,碧桂园更是在今年的“超级碧业生”招聘中提出了“双倍薪酬,价值共享”的口号,由此不难看出房企对于高素质人才的青睐。反观“裁员瘦身”是否是另一种方式的“腾笼换鸟”,提升自身竞争实力也未可知。

  三是“以价换量”等降价促销行为频频,以此引发了业主维权等一系列负面效应。尤其是国庆期间,多地楼盘都推出了不同程度的降价措施,最常见的方式自然是精装改毛坯,或是将部分难于去化的产品以特价房的方式出售。据了解,恒大更是在9月率先启动了全国范围的大型促销活动,全国536个楼盘,基础优惠89折,3个月内付清全款93折,公寓商办类产品最低还有6折优惠。不得不说,“以价换量”本是房企营销的常用手段,但值此敏感时期,部分楼盘的降价促销(精装变毛坯而降价、位置不好或销路不畅的特价房打折等)举措也引发了大范围内的业主维权,更有甚者出现了打砸售楼处、拉横幅等非理性行为。

  综上,目前市场的调整已经开始,成交“转冷”已成为不可否认的事实,行业的周期波动本就在所难免,与其消极逃避不如积极思考应对措施。在我们看来,至少有以下几点是可以做的:一是审慎投资,更多考虑现有土地、项目的快速去化,从而加快现金回笼,储备好过冬的“粮草”。二是趁此契机,修炼内功,着力于自身产品力的提升,毕竟“闭着眼睛卖房”的时代已经过去,未来能生存的企业势必都是拥有“一技之长”。三是对于开发业务并不纯熟的中小房企,也可密切关注政策的动向,积极响应国家号召,在地产多元化的“蓝海”领域寻求新的发展契机。

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工机控股株式会社经营战略本部市场推广办公室室长玉川岳郎先生发表致辞

  10月12日,工机控股株式会社在京公布了新品牌“HiKOKI”的品牌承诺和品牌标语,开启了新品牌在中国新生的第二篇章,同时也带来了多款引入先端技术MULTI VOLT多电压锂电池的新一代无绳工具“MULTI VOLT系列”,为广大工匠带来非凡的体验。

日立工机商业(中国)有限公司企划部部长 章震先生发表致辞。

  据了解,工机控股前身为日立工机株式会社,是2017年4月从日立集团独立出来的一个专业电动工具高端品牌,也是一家已有70年发展历史、专注高性能专业电动工具生产创造、领先全球的综合制造厂商。工机控股株式会社经营战略本部市场推广办公室室长玉川岳郎表示,“工机控股创新DNA与HiKOKI品牌结合在一起,具有突破性的战略意义,对未来长远发展十分期待。”

  HiKOKI品牌,致力于打造顶级用户体验

  与不断创新的突破性相呼应,工机控股在动力工具领域的用户体验突破更具革命性。

  “全新品牌HiKOKI承诺,在动力工具(电动、气动工具)领域,打造不断进化的顶级用户体验”。玉川岳郎表示,“新的品牌标语‘UNLEASH the NEXT(释放潜能、创造未来)’应运而生,不仅体现了今后不断发展的电动工具业界的无绳化革命,更蕴含了我们想要引领新一代的技术、产品、服务和潮流,为客户持续创造出顶级用户体验的殷切希望。”

  “HiKOKI是一个将客户的需求放在首位考虑的品牌。为了实现这一目标,把兼备动力、耐久性、高精度且不受场所限制的工具提供给客户,HiKOKI将用心聆听客户的声音,直面课题发起挑战。”玉川岳郎入说,“为了实现品牌承诺,成为客户心目中的No.1的制造商,我们在经营体制、产品技术、营销传播等方面不断进行革新”。

  玉川岳郎介绍,一方面,调整并确立领导组织架构。为了提高工作效率、决策速度、推进经营活动,于2018年4月内部完善了企业集团的领导体制,任命了各主要事业领域的最高责任人来作为统帅。另一方面,加强产品、营销传播和智能化。加强全球范围内的调查与分析以及听取终端用户的反馈,第一时间掌握用户的需求,建立起可以将现在与未来的需求切实并充分反映到产品开发中的流程。掌管产品研发、设计、产品管理、营销传播的各部门紧密结合开展工作,推进一条龙的高品质产品制造。

  MULTI VOLT系列产品,满足用户随时随地操作的需求

  据了解,目前,对于专业电动工具的需求,市场更重视的价值是“体验”。其顶级的体验就是要让作为工匠们“在任何地方都能随意操作”。基于此,对使用需求深刻变化的市场理解和品牌承诺,此次,HiKOKI还带发布了“MULTI VOLT系列”创新产品。

MULTI VOLT电池组以及DH36DMA系列产品

  日立工机商业(中国)有限公司企划部部长章震介绍,新一代无绳充电式工具“MULTI VOLT系列”,搭载了行业最小和最轻的新36V锂电池“MULTI VOLT电池BSL 36A18型”,对应了“切”“削”“扣紧、拧紧”“打开”等功能,其中包括充电式圆锯、充电式往复锯、充电式电动锤钻、充电式冲击电钻、充电式角磨机、交流无刷角磨机等。

  “在一个个突破性的新产品背后,是我们不断打造顶级用户体验的品牌承诺和强大的技术能力在支撑。”章震说,“MULTI VOLT系列”打破了无绳电动工具的技术壁垒,很好地满足了工匠们“在任何地方都能够随意操作”的需求,颠覆了无绳工具迄今为止的常识;克服了以往难以兼备的“便携且大功率”的难题,实现了相当于220V交流电源的功率,轻巧的机体可以输出1kW级别的强大功率;此外MULTI VOLT引进了革命性的新技术(正在申请专利),兼容工机控股常规产品18V对应的无绳充电式工具,只要装上相应的电池就能自动切换电压(36V-18V)。“在体验区我们欣喜地看到,该系列产品获得了现场体验者很高的满意度评价。”

产品体验区

  “凭借着积累的技术优势与丰富经验,向客户做出品牌的承诺”,日立工机商业(中国)有限公司总经理赵奇表示,“经过对中国市场的不断探索,HiKOKI未来将积极地根据客户需求,将品质和服务放在首要位置,为中国各行业的广大用户提供更便利、工作效率更高的产品和服务。我们希望专业用户在从事每一项工作时,都尽可能变得更简单、更轻松,也希望电动工具市场可以保持健康持续的发展,以我们的力量去引领电动工具行业在无绳化的道路上朝着更先进的方向发展。”